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時間(jian)︰2020-05-25 19:36:54 來源︰經濟參考ji)/p>

當前,國(guo)內房(fang)地(di)產行業集中(zhong)度不斷提升,房(fang)企(qi)優(you)勝劣汰趨勢(shi)正在加速(su)。數(shu)據顯示,2019年330家房(fang)企(qi)破(po)產,百強(qiang)房(fang)企(qi)整(zheng)體業績也(ye)未cong)忻饗蘊嶸=衲輳 魈荻dui)房(fang)企(qi)門(men)檻(jian)進一步提升,但(dan)規模房(fang)企(qi)擴容放(fang)緩,新增千億房(fang)企(qi)數(shu)明顯下降,近4年來房(fang)企(qi)整(zheng)體的目(mu)標完(wan)成(cheng)率(lv)水平也(ye)逐(zhu)年降低。

房(fang)企(qi)兩極分化現象加劇

1月13日下午,世茂集團與福晟集團聯合宣(xuan)布,世茂集團收購福晟集團的87個項目(mu),成(cheng)為2020年首個大(da)型收並購事件(jian),甚至被(bei)稱為“世紀大(da)並購”。在業內看來,房(fang)地(di)產行業正由高速(su)發(fa)展時期進入橫盤期,加之(zhi)2019年融(rong)資監管政策收緊,眾多房(fang)企(qi)所(suo)面(mian)臨的生(sheng)存(cun)壓(ya)力史無前例。

隨(sui)著行業集中(zhong)度的不斷提升,行業頭部格局(ju)不斷穩固,2019年房(fang)企(qi)TOP30門(men)檻(jian)值已超千億。與此同(tong)時bao)  gei)中(zhong)小企(qi)業的機(ji)會卻越來越少(shao),並且地(di)產行業的容錯度降低。針(zhen)對世茂集團收購福晟集團事件(jian),億翰智(zhi)庫相(xiang)關分析(xi)人(ren)士指出︰“本次(ci)交(jiao)易的被(bei)收購方福晟集團,曾經也(ye)是穩健經營的典(dian)範,但(dan)在瞬息(xi)萬變的行情之(zhi)下,連續踏空節奏,加上應(ying)對失當bao) 鈧zhong)釀下今日的mu)喙!/p>

行業整(zheng)體規模增速(su)也(ye)在顯著放(fang)緩,百強(qiang)房(fang)企(qi)規模增長“失速(su)”。2019年12月,房(fang)企(qi)進一步加大(da)供貨力度和營銷力度,以沖刺年終(zhong)業績,百強(qiang)房(fang)企(qi)權(quan)益銷售金額(e)環(huan)比reng)齔8.3%至9903.4億元,創全年單月規模新高。然(ran)而,多家市場機(ji)構統計顯示,真實情況並不如企(qi)業業績增速(su)反cong)車媚敲蠢止guan),企(qi)業實際去化表現普遍不及預期。權(quan)益口徑下,百強(qiang)房(fang)企(qi)2019年全年累計銷售金額(e)同(tong)比reng)齔.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

與此同(tong)時bao)019年全年,數(shu)百家房(fang)地(di)產企(qi)業宣(xuan)告破(po)產的消(xiao)息(xi)進一步引發(fa)市場關注。中(zhong)國(guo)指數(shu)研究院的統計顯示,截至2019年11月,在人(ren)民法院公告網,以“房(fang)地(di)產+破(po)產文書”為關鍵字可檢(jian)索出來400多條破(po)產文書,以企(qi)業為單位來看的話,剔除部分重(zhong)復企(qi)業及非房(fang)地(di)產企(qi)業,共計330家房(fang)企(qi)發(fa)布了破(po)產相(xiang)關文書。

中(zhong)指院相(xiang)關分析(xi)人(ren)士指出,發(fa)布破(po)產文書的房(fang)地(di)產企(qi)業主要分布于長三角與珠(zhu)三角城市群,上述兩個區域佔(zhan)總數(shu)量的43%。中(zhong)指院分析(xi)人(ren)士認為,“一huan)矯mian),熱(re)點(dian)城市及城市群,吸引了大(da)量房(fang)地(di)產開發(fa)企(qi)業dao)耄 蚓jing)爭激(ji)烈,地(di)方小微房(fang)企(qi)生(sheng)存(cun)更加艱難;另一huan)矯mian),長三角及珠(zhu)三角投(tou)資及借貸熱(re)度高,借貸糾(jiu)紛(fen)以及公司注銷破(po)產更加頻繁。”

融(rong)資困境疊加企(qi)業經營壓(ya)力

“對破(po)產企(qi)業dao)瀉he)實後,我們(men)發(fa)現房(fang)企(qi)大(da)多為當地(di)開發(fa)企(qi)業,很多糾(jiu)紛(fen)為破(po)產和解以及再(zai)次(ci)啟(qi)動,相(xiang)比小企(qi)業而言(yan),部分規模相(xiang)對較大(da)的房(fang)企(qi),因戰略定位、多元擴張、項目(mu)銷售等問題,資金鏈(lian)也(ye)出現了問題。”中(zhong)指院方面(mian)表示。

根據中(zhong)指院對企(qi)業深陷(xian)困境原因分析(xi)研究,房(fang)企(qi)面(mian)臨破(po)產主要有兩方面(mian)原因︰一huan)矯mian),企(qi)業自(zi)身(shen)管理制度落後、運營效率(lv)較低、產品缺乏競(jing)爭力、布局(ju)單一,在市場火熱(re)的上行期階段,企(qi)業的銷售業績快速(su)增長,掩蓋自(zi)身(shen)“內功”先(xian)天不足(zu)的缺陷(xian)。同(tong)時bao) 婺; ye)對企(qi)業自(zi)身(shen)管理提出更高的要求(qiu),企(qi)業並沒有及時優(you)化應(ying)對挑(tao)戰。一旦市場進入平穩ran)螄灤釁冢 qi)業的競(jing)爭力短板就會凸顯出來,銷售去化以及融(rong)資等問題將(jiang)形成(cheng)較大(da)壓(ya)力。

另一huan)矯mian),部分房(fang)企(qi)前期的業績高增長促使(shi)企(qi)業自(zi)信心急(ji)劇擴張,在業務發(fa)展方面(mian)速(su)度過快,激(ji)進的多元化拓(tuo)展拖累了企(qi)業的發(fa)展速(su)度。

“作(zuo)為一個資金密集型行業,房(fang)地(di)產開發(fa)需要大(da)量資金支持,一旦運轉中(zhong)的環(huan)節出現資金問題,多米諾效應(ying)被(bei)觸發(fa),將(jiang)迅gan)su)蔓延,導致(zhi)房(fang)企(qi)經營困頓甚至倒閉(bi)破(po)產。”中(zhong)指院方面(mian)分析(xi)指出,2019年,信用評級較高的大(da)型房(fang)企(qi)資金優(you)勢(shi)更加明顯,而部分zhong)︵頭fang)企(qi)資金承壓(ya),短期資金風險顯著增加。“房(fang)企(qi)仍(reng)需要從(cong)經營上做好地(di)產主業,優(you)化債務結(jie)構,降低杠(gong)桿(gan)比例,平穩發(fa)展才能持久(jiu)經營。”

在政策調控(kong)較緊的當下,尤其是融(rong)資端不斷收緊,融(rong)資成(cheng)本水漲船高,現金流更是重(zhong)中(zhong)之(zhi)重(zhong)。億翰智(zhi)庫方面(mian)也(ye)認為,“收並購浪潮(chao)來襲,也(ye)體現出當下地(di)產行業之(zhi)艱難。對于進入發(fa)展困境的房(fang)企(qi)而言(yan),或多或少(shao)都有自(zi)身(shen)的原因。”

2019年,全國(guo)範圍多個城市取消(xiao)或放(fang)寬(kuan)了落戶限制。業內預計,至少(shao)未來2-3年城鎮化速(su)度re)閱鼙bao)持,基本ju)靡敵棖qiu)仍(reng)在,住(zhu)宅開發(fa)仍(reng)有增長空zhan)jian)。億翰方面(mian)認為,房(fang)地(di)產企(qi)業在精進主業的基礎上,可結(jie)合本身(shen)基因和資源情況,適度投(tou)入部分地(di)產相(xiang)關的多元化業務作(zuo)為長期戰略,但(dan)一定要注意多元化的投(tou)入也(ye)要遵(zun)守(shou)聚焦(jiao)原則,同(tong)時平衡好主業與其他(ta)業務的結(jie)構關系。

2020年房(fang)企(qi)規模預計穩中(zhong)有升

近幾年,房(fang)企(qi)紛(fen)紛(fen)涉足(zu)長租公寓、養(yang)老地(di)產、文旅地(di)產相(xiang)關領域,也(ye)有房(fang)企(qi)進軍新能源汽車、機(ji)器人(ren)制造、汽車零部件(jian)制造等非地(di)產領域。上述中(zhong)指院方面(mian)分析(xi)人(ren)士表示,“房(fang)企(qi)要對自(zi)身(shen)的財力、物力、人(ren)力有著系統規劃(hua),促進業務及品fang)頻男xie)同(tong)發(fa)展,形成(cheng)系統運營合力,否則新涉足(zu)業務不僅(jin)短期難見效益,主業的發(fa)展也(ye)會受到(dao)拖累。”

行業人(ren)士指出,受市場下行和調控(kong)不huan)潘捎跋xiang),我國(guo)房(fang)地(di)產企(qi)業正在面(mian)臨費用率(lv)提升、負債率(lv)升高、短期償債能力下滑的困境,尤其中(zhong)小型房(fang)企(qi),仍(reng)將(jiang)面(mian)臨一定的盈(ying)利和資金壓(ya)力。

未來,在融(rong)資監管全方位趨緊的情況下,行業分化將(jiang)會持zhong)泳紜R的諂氈槿餃  淙ran)目(mu)前房(fang)地(di)產市場整(zheng)體去化壓(ya)力尚存(cun),但(dan)行業dao)jiang)保(bao)持長期平穩發(fa)展的市場環(huan)境已趨于明朗sheng)T?020年企(qi)業整(zheng)體規模將(jiang)維持穩中(zhong)有升的增長態勢(shi)。行業競(jing)爭加劇下,百強(qiang)房(fang)企(qi)內部的分化格局(ju)也(ye)將(jiang)進一步持zhong)/p>

在市場去化承壓(ya)的背景(jing)下,企(qi)業的發(fa)展重(zhong)心逐(zhu)漸由“增量角逐(zhu)”轉向“提質增效”bao) 蠢匆導 婺5腦齔?荒薌虻?覽滌詮└趿康募喲da),企(qi)業戰略布局(ju)、組織管控(kong)、品fang)平ㄉ璧茸酆鮮盜Φ奶嶸jiang)是房(fang)企(qi)未來工作(zuo)的重(zhong)中(zhong)之(zhi)重(zhong)。

“尤其是中(zhong)小型房(fang)企(qi)布局(ju)相(xiang)對集中(zhong),很難平衡區域風險。因此,適度降低杠(gong)桿(gan)比例,放(fang)緩增長節奏,能夠(gou)有效規避現金流風險。”億翰智(zhi)庫方面(mian)指出,當下lu)康di)產行業的競(jing)爭格局(ju)與以往大(da)有不同(tong),合作(zuo)是當下lu)科qi)生(sheng)存(cun)和競(jing)爭的主要形式,合作(zuo)的本ju)適怯you)勢(shi)交(jiao)換,合作(zuo)的目(mu)的是完(wan)善(shan)自(zi)我的資源矩陣。

編輯︰郭夢涵

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